Основные аспекты при разделе земельного участка

Раздел земельного участка - один из способов образования земельных участков, установленных ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок прекращает свое существование (за исключением случаев, предусмотренных законодательством) с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые земельные участки.

Причины раздела земельного участка

Причины принятия решения о разделе земельного участка могут быть различными. К числу наиболее распространенных случаев можно отнести следующие:

• раздел несколькими собственниками земельного участка, приобретенного в результате наследования;
• раздел имущества при разводе в случае, если земельный участок находится в общей собственности супругов;
• раздел земельного участка в целях продажи / дарения / завещания части исходного участка;
• раздел земельного участка при создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Следует обратить внимание на то, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В результате раздела у собственника исходного земельного участка возникает право собственности на все образованные земельные участки.

В случае раздела земельного участка, находящегося в общей собственности, её участники сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между ними.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Однако на практике при разделе земельных участков зачастую возникают споры различного характера между сособственниками, касающиеся границ раздела, площади вновь образованных участков. Как определено действующим законодательством, споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. В таком случае основанием образования земельных участков будет выступать решение суда о разделе земельного участка, принимаемое, как правило, после проведения землеустроительной экспертизы.

Возможность раздела земельного участка

Другой спорный вопрос, с которым часто приходится сталкиваться землепользователям, это возможность раздела земельного участка.

Земельный участок может быть как делимым, так и не подлежать разделу. Это свойство зависит от многих факторов - вида разрешенного использования, количества собственников, размера доли и т.д., а также эта характеристика определяется основными условиями, которым должны соответствовать при разделе исходный и вновь образуемые земельные участки, а именно:

1) исходный земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, в соответствии с требованиями действующего законодательства должны быть установлены границы и местоположение земельного участка.

Без проведения процедуры межевания и постановки на кадастровый учет земельный участок не существует как объект правоотношений, ведь разделить можно только тот участок, границы которого определены.

В практике нередко складываются ситуации, когда земельные участки, предоставленные владельцам до 25.10.2001 г. - даты введения в действие Земельного кодекса РФ - на праве постоянного (бессрочного пользования), пожизненного наследуемого владения или на праве собственности, до настоящего времени не поставлены на кадастровый учет. В таких случаях владелец земельного участка не имеет возможности им распорядиться. Для разрешения этой коллизии необходимо последовательно провести процедуры межевания, постановки на кадастровый учет, лишь после этого возможно зарегистрировать право собственности и впоследствии провести раздел земельного участка;

2) размер образованного участка должен превышать минимальный и быть меньше максимального размера, установленного градостроительными регламентами или органами местного самоуправления для данной категории земель.

Решением Тульской городской Думы от 27.10.2010 г. №8/189 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории муниципального образования город Тула» установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель на территории муниципального образования город Тула:

а) для индивидуального жилищного строительства – от 300 кв. м до 1200 кв. м, а в случае формирования земельного участка в соответствии с градостроительной документацией, согласованной до вступления в силу решения Тульской городской Думы от 30.09.1999 N 22/400 "О предельных (нормативных) размерах земельных участков для индивидуального жилищного строительства в г. Туле", - до 1500 кв. м;

б) для ведения личного подсобного хозяйства:

• приусадебный земельный участок – от 300 кв. м до 2 000 кв.м;
• полевой земельный участок – от 300 кв. м до 10 000 кв.м.

Таким образом, при разделе каждый образуемый земельный участок должен соответствовать минимальным и максимальным нормам предоставления участков. Раздел исходного земельного участка на части менее регламентированных размеров не допускается;

3) образуемые при разделе земельные участки сохраняют целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков;

4) не допускается пересечение границами образуемых земельных участков границ муниципальных образований или населенных пунктов;

5) не допустим раздел земельных участков, приводящий к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости;

6) не допускается раздел земельных участков, приводящий к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам;

7) невозможен раздел земельных участков, если обременения (ограничения), сохраняющиеся в отношении образуемых участков, не позволяют их использовать согласно установленному виду разрешенного использования.

Приведенный перечень требований к образуемым и исходным земельным участкам не является исчерпывающим, потому в каждом отдельном случае возможность раздела земельного участка требует индивидуального изучения.

Вновь образованные в результате произведенного раздела земельные участки подлежат постановке на кадастровый учет и государственной регистрации как новые объекты недвижимости.

«Раздел» и «выдел» земельного участка

Зачастую землепользователи совершают ошибку, смешивая такие понятия, как «раздел» и «выдел» земельного участка.

Термин «выдел» в земельных правоотношениях используется для обозначения еще одного из способов образования земельных участков, регулируемого ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, и представляющего собой выдел доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом могут быть образованы один или несколько земельных участков. Однако в отличие от раздела, при выделе исходный земельный участок сохраняется в измененных границах.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на исходный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

При невозможности выдела участка, в точности соответствующего доле в праве собственности, сособственник, получивший меньший по площади участок, имеет право на получение денежной компенсации.

Как и при разделе земельного участка, в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Земельные правоотношения, споры о земле относятся, как правило, к категории распространенных и наиболее сложных гражданских дел.

Сотрудники ООО «Юридическая контора «Статус» проводят юридический консалтинг, осуществляют юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, представляют интересы клиентов в судах, находят наиболее эффективные решения ситуаций, независимо от сложности.