Особенности выдела земельного участка

Выдел земельного участка является одним из способов образования земельных участков, что определено ст.ст. 11.2, 11.5 Земельного кодекса РФ, и представляет собой комплекс кадастровых и землеустроительных работ, проводимых с целью отделения на местности доли (или долей) в праве собственности на единый земельный участок.

Как следует из определения, выдел земельного участка возможен только в ситуациях, когда преобразуемый объект находится в общей долевой собственности. При этом речь ведется о двух категориях объектов – измененном (исходном) и образуемом земельных участках.

Исходный участок, ранее находившийся в долевой собственности, из которого выделяется доля или несколько долей, в результате процедуры выдела не перестает существовать, а лишь преобразуется: уменьшается его площадь, и изменяются границы. Таким образом, земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При этом в связи с выделом из исходного участка появляется вновь образуемый участок или участки, не существовавшие прежде в качестве самостоятельных объектов гражданского и земельного права.

Именно в составе исходных и образуемых объектов - главное отличие выдела земельного участка от раздела, регулируемого статьей 11.4 Земельного кодекса РФ. В результате раздела земельного участка не сохраняется измененный участок, а на месте исходного появляются вновь образованные земельные участки. Исходный же участок прекращает свое существование как самостоятельный объект права.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Земельный кодекс не определяет, на основании какого именно документа (договора, решения, соглашения) должен производиться выдел земельных участков участниками долевой собственности в счет принадлежащих им долей земельного участка. Однако, в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Следовательно, выдел из исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, может осуществляться на основании соглашения, заключенного долевыми сособственниками.

Необходимо отметить, что выдел доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности, возможен далеко не во всех случаях. В определенных ситуациях законодательство может содержать прямой запрет на осуществление выдела доли из земельного участка. Так, например, согласно ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, являющиеся общим имуществом данного многоквартирного дома. Однако согласно п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и выдел доли в праве общей собственности на земельный участок.

Кроме прямых ограничений, установленных законодателем на выдел доли из земельного участка, следует учитывать, что как к измененным, так и ко вновь образуемым при выделе земельным участкам предъявляются определенные требования, установленные ст.11.9 Земельного кодекса РФ.

Одним из важнейших требований является соблюдение предельных максимальных и минимальных размеров, устанавливаемых градостроительным регламентом. Это означает, к примеру, что невозможно осуществить выдел доли из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на котором расположен жилой дом, в том случае, если образуемые при выделе земельные участки менее предельного минимального размера участков, установленного градостроительным регламентом.

На территории муниципального образования город Тула Решением Тульской городской Думы от 27.10.2010 г. N 8/189 (ред. от 26.09.2012 г.) "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории муниципального образования город Тула" установлены следующие предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков:

1. для индивидуального жилищного строительства: от 300 кв. м до 1 200 кв.м;

2. для ведения личного подсобного хозяйства:

- приусадебный земельный участок – от 300 кв. м до 2 000 кв. м;

- полевой земельный участок – от 300 кв. м до 10 000 кв. м.

Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным Кодексом, другими федеральными законами. К примеру, согласно Федеральному закону от 01.05.2016 г. N119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" гражданину на основании его заявления однократно может быть предоставлен в безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, площадь которого не превышает одного гектара. Таким образом, в этом отдельно взятом случае предельный максимальный размер участков установлен напрямую федеральным законом.

Еще одним требованием, которому обязательно должны соответствовать образуемые и измененные земельные участки, является то, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, при этом под пересечением границ понимается:

- фактическое пересечение границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта любым контуром границы земельного участка;

- расположение хотя бы одного из контуров границы земельного участка за границей соответствующего муниципального образования и (или) населенного пункта, то есть, расположение какого-либо контура границы на территории другого муниципального образования и (или) населенного пункта.

Следовательно, все контуры границы земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта (при этом такие контуры границы могут находиться в разных кадастровых кварталах).

Не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Выдел также не допускается, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Выдел доли из земельного участка не должен приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Такие понятия, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица Земельным кодексом РФ не определены, поэтому на практике у участников земельных отношений и органов кадастрового учета зачастую возникают сложности при установлении этих признаков.

По сложившейся практике, вклиниванием считается проникновение части земельного участка в виде клина, выступа в другой земельный участок. Вкрапливание предполагает расположение внутри земельного участка других земельных участков, не принадлежащих данному собственнику, владельцу или пользователю. Изломанность границ представляет собой такое расположение контуров участка, при котором может наблюдаться большое количество углов, острые углы, неровная поверхность, крутые изгибы. Зачастую такая конфигурация контуров может быть вызвана особыми характеристиками ландшафта или почвы. Под чересполосицей принято понимать расчлененность земельного участка на обособленные участки, разделенные землями других землевладельцев.

При выделе земельного участка недопустимо пересечение границ вновь образованного участка с границами территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов. Такое правило обусловлено тем, что лесничества и лесопарки, в соответствии со ст. 23 Лесного кодекса РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов.

Исключение же из общего правила, относящееся к образованию участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов, объясняется тем, что участки недр - самостоятельные объекты недвижимости, и образование земельного участка в таком случае осуществляется только в целях обеспечения доступа к участку недр, а также специфики линейных объектов, которые могут иметь длительную протяженность с сопутствующим пересечением не только территориальных зон, но и границ муниципальных образований, границ субъектов РФ и объектов, режим использования которых регулируется водным законодательством.

Как правило, вопрос о выделе доли из земельного участка встает перед участниками долевой собственности при необходимости распорядиться своим имуществом, а именно: возвести капитальное строение, сдать участок в аренду, заложить или продать, – все эти действия предполагают получение согласия долевых сособственников.

Выдел же доли из земельного участка дает право владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом, то есть, реализовывать право собственности в полной мере, независимо от волеизъявления третьих лиц.

В случае возникновения дополнительных вопросов, касающихся выдела земельного участка, читатели статьи всегда могут обратиться к сотрудникам ООО «Юридическая контора «Статус» за получением юридических консультаций, помощью в оформлении права собственности на землю, сопровождением сделок с недвижимостью или представлением интересов в суде.